출처:서울경제신문
가디언뉴스 김재한 기자 | 냉혹한 현실정부의 10.15 부동산 대책이 시행된 이후, 시장은 예상과 다른 방향으로 흘러가고 있다. 목적은 투기 억제였지만, 결과적으로 현금 부자에게 유리한 환경만 조성했다는 비판이 커진다. 규제가 강화될수록 대출 의존도가 높은 실수요자와 젊은 세대는 주택 시장에서 더 멀어지고 있다.
핵심은 ‘이중 규제’ 구조다. LTV 40% 제한과 토지거래허가제 확대가 맞물리며, 실수요자의 접근성은 크게 낮아졌다. 10억 원대 아파트를 매입하려면 최소 6억 원의 현금이 필요하고, 투기과열지구에서는 실거주 목적 외 거래가 사실상 불가능하다.
정부는 이를 투기 차단 장치라고 강조하지만, 실제 시장에서는 강력한 진입장벽으로 작용한다.문제는 이 장벽이 ‘자산 규모’에 따라 다르게 작동한다는 점이다. 대출 없이 주택을 구입할 수 있는 자산가에겐 규제가 큰 제약이 되지 않는다. 오히려 유동성이 풍부한 현금 부자들이 저평가된 지역의 우량 자산을 실거주 명목으로 선점하며 시장을 장악하고 있다. 반면 무주택 서민은 대출이 막혀 내 집 마련의 기회를 상실했다.
규제가 투기를 막기보다 ‘현금 중심 시장’으로 전환시키는 역설적 상황이 벌어진 셈이다.이번 대책이 과거 정책의 반복이라는 지적도 나온다. 문재인 정부 시절 20여 차례의 규제에도 불구하고 집값이 안정되지 못했던 근본 원인은 공급 부족이었다. 재건축·재개발 제한으로 도심 공급이 줄고, 서울 등 핵심 지역의 주택 희소성이 커지자 불안 심리가 확산됐다. 현 정부의 10.15 대책 역시 근본 처방 대신 단기 수요 억제에 치중했다는 평가다. 단기간 거래량은 줄일 수 있겠지만, 장기적으로는 공급 불균형이 심화될 가능성이 크다.
전문가들은 시장 안정의 해법을 ‘규제 완화’와 ‘정책의 차별화’에서 찾는다. 생애 최초 구입자나 무주택 기간이 긴 실수요자에게는 LTV를 차등 적용해 금융 접근성을 높이고, 민간 재건축·재개발 규제를 완화해 도심 내 공급 기반을 확충해야 한다는 것이다.정부가 시장의 신뢰를 잃으면 정책효과는 지속되지 않는다. 투기 억제라는 명분보다 중요한 것은 실수요자의 주거 사다리를 복원하고, 공급 불안을 해소하는 현실적 해법이다. 지금의 부동산 시장이 보여주는 ‘규제의 역설’을 더 이상 외면해서는 안 된다.
