출처;SBS
가디언뉴스 김재한 기자 | 금융당국이 가계부채의 질적 구조 개선을 위해 다주택자를 대상으로 한 대출 심사 문턱을 대폭 높인다. 기존에는 담보 가치만 충분하면 관행적으로 허용되던 대출 만기 연장이 앞으로는 차주의 실제 소득과 상환 능력을 입증해야만 가능해질 전망이다.
이번 조치는 수도권 등 규제 지역 내 아파트 보유자들을 정조준하고 있으며, 자산 규모에 비해 현금 흐름이 부족한 이른바 ‘부동산 부자’들에게 실질적인 상환 압박으로 작용할 것으로 보인다.
이번 정책은 대출 연장 시 총부채원리금상환비율(DSR) 검증을 강화하는 데 있다. 그동안 다주택자들은 대출 만기 시 원금 상환 없이 이자만 납입하며 대출을 유지하는 경우가 많았으나, 이제는 금융기관이 차주의 자금 조달 계획과 소득 증빙을 더욱 꼼꼼히 들여다보게 된다.
은행권은 단순한 만기 연장 신청에 대해 원금 일부 상환을 조건으로 내걸거나, 상환 능력이 불충분하다고 판단될 경우 대출 한도를 축소하는 등 강도 높은 가이드라인을 적용한다. 특히 소득 증빙이 어려운 고령 자산가나 전세 보증금 차액을 이용해 주택 수를 늘려온 투자자들은 대출 유지 자체가 어려워질 가능성이 크다. 이는 부채가 소득보다 빠르게 증가하는 구조를 타파하고, 무리한 차입을 통한 부동산 투기를 억제하겠다는 정부의 강력한 의지가 반영된 결과다.
금융 규제의 칼날이 매서워지는 가운데서도 선의의 피해자를 막기 위한 안전장치는 촘촘하게 설계됐다. 당국은 대출 심사 강화가 임차인에게 전가되어 갑작스러운 퇴거 위기가 발생하는 상황을 방지하기 위해 예외 조항을 마련했다. 세입자가 거주 중인 주택에 대해서는 임대차 계약 잔여 기간을 충분히 고려하여 대출 연장 거부로 인한 혼란을 최소화할 방침이다.
또한 주택임대차보호법에 명시된 계약 갱신 청구권과 묵시적 갱신 등의 권리는 이번 조치와 무관하게 법적으로 보호받는다. 금융권 관계자는 "금융 정책의 목표는 가계부채의 건전성 확보이지, 서민의 주거 안정을 해치는 것이 아니다"라며 시장의 우려를 일축했다.
부동산 시장의 경착륙을 막기 위해 다주택자 매물의 원활한 소화를 돕는 보완책도 시행된다. 다주택자가 내놓은 매물을 무주택자가 매입하는 경우, 토지거래허가구역 내에 있더라도 실거주 의무 이행 시점을 탄력적으로 조정해 준다. 만약 기존 임대차 계약 기간이 남아 있다면 해당 계약이 종료되는 시점까지 실거주 의무를 유예해 줌으로써, 실질적인 매매 거래가 중단되지 않도록 물꼬를 텄다.
이러한 조치는 다주택자에게는 자금 압박을 해소할 퇴로를 열어주고, 무주택 실수요자에게는 규제 지역 내 진입 장벽을 낮춰주는 효과가 있을 것으로 기대된다. 자금 여력이 부족한 다주택자의 급매물이 시장에 나올 수 있는 환경을 조성하여 공급 확대를 꾀하겠다는 계산이다.
부동산 전문가들은 이번 조치가 시장에 주는 메시지는 명확하다고 분석한다. 소득이 뒷받침되지 않는 과도한 부채는 더 이상 용인되지 않는다는 점이다. 대출 유지 조건이 까다로워짐에 따라 금리 부담과 원금 상환 압박을 견디지 못하는 다주택자들의 자산 처분이 가속화될 것으로 보인다.
특히 보유세 부담과 맞물려 수익성이 떨어지는 주택부터 정리하는 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 집중 현상이 심화되거나, 외곽 지역의 매물 폭탄이 현실화될 가능성도 배제할 수 없다. 장기적으로는 소득 대비 과도하게 부풀려진 부동산 가격의 거품을 제거하고, 시장을 실수요자 중심으로 재편하는 긍정적인 신호탄이 될 수 있다는 평가다.
결국 다주택자들에게 남은 선택지는 소득을 늘려 대출을 유지하거나, 자산 포트폴리오를 슬림화하여 부채 비중을 낮추는 것뿐이다. 금융당국의 이번 가이드라인이 가계부채 리스크 관리와 부동산 시장 안정화라는 두 마리 토끼를 잡는 핵심 열쇠가 될 수 있을지 시장의 눈과 귀가 쏠리고 있다.
